路線価図とは？土地の評価方法についても解説

相続や贈与によって土地を取得し、税金を払う場合、土地の正確な評価額を知る必要があります。

土地における相続税や贈与税の課税対象額を算出するために用いられる資料として、路線価図があります。

今回は、路線価図の概要と、路線価図を用いた土地の評価方法などについて解説します。

路線価図とは？

路線価図とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの路線価を示した地図です。

相続および贈与に適用される路線価は、毎年国税庁が7月ごろに公表するものをいいます。

一般的に、路線価は国が公表する標準地の価格である公示地価の8割程度を目安に設定されています。

実勢価格は公示地価よりも高くなる傾向があるため、路線価は実勢価格に対して7割から8割程度の水準になるのが一般的です。

路線価図の内容

路線価図に記載された数字部分は、その道路に面した土地の1平方メートルあたりの単価を千円単位で示しています。

その数字の横に添えられたAからGまでのアルファベットは、その土地を借りて建物を建てている場合の借地権の割合を表します。

たとえば、道路に200Cと記載されている場合、その道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額は20万円（200×1000円）です。

面積が100平方メートルの土地であれば、2000万円が評価の基準額となります。

そして、Cと記載されている地域の借地権割合は70％です。

そのため、自分が所有する土地を他人に貸している場合、自用地としての評価額（2000万円）から借地権割合分（1400万円）を差し引いた金額(600万円)が、貸主側の評価額となります。

また、数字が書かれた枠の形は、その地域の地区区分を示しています。

無地であれば普通住宅地区、円形であれば高度商業地区などというように分類されます。

路線価図を用いた土地の評価方法

土地を評価する際には、路線価図が示す相続税路線価や借地権割合を参考にします。

まず、路線価図で土地が面している道路の路線価を確認する必要があります。

土地の基本評価額を求める際には、路線価に単純な土地の面積を掛けるだけではなく、奥行価格補正率をさらに乗算しなければなりません。

道路からの奥行きによって土地の利用が制限されるため、奥行価格補正を用いて土地の価値を調整することが求められます。

また、土地が角地などである場合には、光が確保しやすかったり人が出入りしやすかったりするため、横の路線の価値の一部が足し合わされます。

さらに、利用効率の悪い形状であったり道路にまったく接していなかったりする場合には、減額補正が行われます。

対象の土地が借りている土地であれば、その評価額は土地の評価額に路線価図で示された借地権割合を掛けることで算出されます。

路線価図を利用する際の注意点

相続税や贈与税を算出するために路線価図を利用する場合には、以下のことに注意してください。

公表されるタイミング

路線価は、国税庁によって毎年7月1日にその年1月からの価格として公表されます。

そのため、7月よりも前に発生した相続では最新の路線価を確認することができません。

この場合、相続税の申告は7月の公表を待ってから行うことが一般的です。

相続税の申告期限は被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月であるため、国税庁の公表を待ってからでも間に合います。

贈与税であれば、申告は財産をもらった年の翌年の2月1日から3月15日までにまとまめて行うため、贈与が行われた年の路線価はすでに公表されています。

前年の路線価をそのまま使って申告してしまうと、地価の下落があった場合に損をしたり、上昇があった場合に過少申告となったりするリスクがあるため、注意してください。

他の評価方式を利用するケース

路線価は、すべての地域に設定されているわけではありません。

郊外や農村部などの路線価図に数字が書かれていない地域については、倍率方式という別の手法で評価が行われます。

路線価図で自分の土地の場所を確認し、そこに数字がない場合には、評価倍率表を参照して固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける手順をとらなければならないことに注意しましょう。

災害による価格の補正

大きな地震や台風被害があった地域では、公表された路線価をそのまま使うことが適切でない場合があります。

その際は調整率が別途設定されることもあるため、被災地の土地を評価する際は税務署から出される最新の情報を追う必要があります。

税理士に土地の評価について相談するメリット

路線価図を読み解き、適切な補正を加えて土地の評価額を算出する作業では、専門的な知識を必要とする場面が多くあります。

個人で土地を評価することに困難を感じた場合には、税理士に相談することを検討してください。

税理士は、地図だけではわからない実際の状況を考慮した評価額の算出をサポートします。

また、特例の利用や各種補正率の組み合わせについてアドバイスするため、納税額を法律の範囲内で最小限に抑えられることが期待できます。

税理士が作成した土地評価明細書は信頼性が高く、税務調査を受ける確率を低下させることができるというメリットもあります。

まとめ

今回は、路線価図の概要や路線価図を用いた土地の評価方法について解説しました。

路線価図を利用した土地の評価額算定は、相続税や贈与税の申告をするうえで欠かせない役割を担います。

しかし、土地の状態による補正率の利用などには慎重な判断が求められ、個人で行うには負担を感じられることがあるかもしれません。

ご自身の土地の評価に不安を感じられたりした場合には、税理士に相談してください。